东南亚几大城市核心区域房价?

先和大家介绍一下君佳,海外房产从业4年有余,服务过美国、澳洲、希腊、马来、泰国、越南、菲律宾、甚至柬埔寨的众多客户。

熟悉米宅的粉丝都知道米宅并没有美国和柬埔寨的业务,柬埔寨也是最不推荐的国家之一,之所以服务过是因为在加入米宅之前就职于国内知名的海外房产外企。

当时公司的理念是满足客户的多方面需求,所以不只是柬埔寨,美国、迪拜、马来西亚的槟城、兰卡威、马六甲,包括泰国的普吉岛、芭提雅、清迈,都有合作项目。客户的需求也多样化,投资、自住、移民、教育、养老、度假都会有。所以对各个市场了解程度相应的也高很多。

和大家一样,来米宅之前也是一个小小粉丝,非常欣赏米宅的价值观,看重米宅对项目的把控,因为做销售不只是一单的生意,更希望可以每一次成交对得起自己的良心,可以真正的帮到客户,假如选筹上不能严格把控,其它的都是空谈。

对于东南亚,吉隆坡一直是米宅坚定不移看好的市场,一个非常重要的原因就是房价水平。

关于房价水平之前也粗浅的提到过,今天君佳就从多个维度对比一下马来西亚房价水平,给大家一个新的视角。

世邦魏理士报告显示,马来西亚租金回报全球排名第6,房价全球排名第99。

这一点是我们在马来西亚选筹的一个很重要的参考,说明房价没有经过暴涨,没有泡沫,没有被炒作过,安全。

马来西亚属于东南亚的新兴国家,房价横向对比其它东南亚的国家主要城市公寓的中位价。


东南亚几大城市核心区域房价?


胡志明

从胡志明的房价来看,1郡单价最高在9000-12000美金,大概6-8万人民币,2郡大概4.5-6万人民币。

市中心价格过高也少有地可开发,2郡和7郡为新区,7郡开发较早单价在2万,2郡照搬上海浦东的规划,有大量净地,靠近1郡和4郡位置的首添新区单价在4万。

目前最值得投资的也是7郡和2郡的位置,有很好的基本面和规划,价格涨幅还不大,但是有一点前期的租金表现比较一般,主要看未来涨幅的预期,入场单价基本也在2万左右的水平。


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马尼拉

马尼拉的公寓中位价来看,CBD依然还是房价天花板,其中Makati和Taguig价格最高,达到5万左右的水平,右上的Orgatas基本在3万+。

另外往北8公里的奎松Quezon,是目前新房供应比较多的区域,配套成熟,人口密度大,菲律宾大学也在这个区域,单价基本在2.5万+的水平。入场券基本在3万左右。


东南亚几大城市核心区域房价?


金边

柬埔寨的金边是米宅一直劝大家的避坑地,即便这样,金边的房价也经一路高涨。

其中BKK1是金边房价的天花板也就是万景岗1区,目前单价在2.5-3万人民币。另外顿谷区是一个新区,区域界面、商店、高端住宅等都很不错,新房供应也多,单价在1-1.8万。

如果图便宜在金边买房单价1万左右可以选择的也很多,稍好的位置基本在1.5万+,市中心在2.5万+。

但是!但是!不管项目说得多好,或者多便宜,切勿入场被割韭菜!柬埔寨的问题之前的文章中也有详细讲过。


东南亚几大城市核心区域房价?


吉隆坡

吉隆坡市中心以klcc、吉隆坡塔、帕威廉形成的三角区,俗称黄金金三角,现在拓展到了TRX敦拉萨金融中心。

核心区房价中位在3.5万+的水平,高端住宅在6万+。

除了核心区还有两个本地人非常喜欢的区域,同时也是富人区,一个是满家乐,一个是白沙罗岭Damansara。其中白沙罗岭被《孤独星球》评为「全球十大顶级生活社区」之一。区域内多为豪宅,单价在3万+。满家乐属于比较平易近人的富人区,单价在2万+的水平。


东南亚几大城市核心区域房价?


从以上东南亚热门的投资国家的主要城市来看,吉隆坡的房价水平不管是市中心还是周边辐射区域都是偏低的。


为什么房价普遍偏低?

1、除了贪腐的负面导致的房价上涨动力不足的原因以外,和购房门槛也有一定的关系。

众所周知吉隆坡市中心外国人购房必须在100万马币以上,雪兰莪州是200万马币,槟城岛外100万岛上也是200万马币。想要达到购房门槛,要不单价要高,要不面积要大,和东南亚的其他国家相比已经阻挡了很大一部分的购房人群。

所以在马来西亚炒房的中国投资客少之又少,从另一方面来看也是好事,我们做出租和转售的时候外部干扰更小。

也有传闻一直说马来要降低购房门槛,会不会降不确定,不确定的事情我们不过多说,但大家可以试想一下假如降低了门槛,会怎么样...

2、另外马来的人口基数也不太有竞争力,但实际上整体的人口增速表现还是很不错的,2019年在1.33%,同年的中国0.36%,越南0.96%,泰国0.28%,马来的增速是遥遥领先的。

但是过去马来留不住人才,政府系统贪腐,民众和年轻人失望,加上马来属英联邦,教育系统和发达国家挂扣,很多有钱和有学识的人都从马来离开。

但是现在这种现象正在逆转,从马哈蒂尔再次参选开始,马来的民众对政府重拾信心。

和当地年轻人聊天中也能了解到越来越多海外的马来西亚人愿意从国外回到家乡,他们言语中对政府,对生活和工作的信心让人很动容。

走过很多国家和城市之后,再回头看,海外房产投资的逻辑是很简单的,首先摒弃快速暴击的想法,然后去看确定性和预期。

确定性就是租金,对于吉隆坡来说,市场真实水平掐头去尾平均稳定的5%。

预期也就是涨幅空间,涨幅空间第一要看基底,第二要看动力。通过对比我们也看到了,吉隆坡的基底是很低很安全,动力上来看,人口和供需是很大的影响,人口上只要增速可以保持,人才流失量逐渐减少,吉隆坡的流入量一定越来越多。

供需就集中在土地,去过吉隆坡都知道市中心高楼林立,就是因为地越来越少,越来越贵,所以只能越建越高。所有的价值都集中在这一个城市中心1公里的半径之内。

而且,在国内轮番暴涨、曼谷匀涨、胡志明暴涨、马尼拉金边都涨,唯独吉隆坡市房价都还没有起飞过。

当预期可以预见的时候,价值显而易见!


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